Verwalter abberufen: So läuft der Wechsel rechtssicher
Seit der WEG-Reform ist die Abberufung eines Verwalters deutlich einfacher geworden. Viele Gemeinschaften wissen das nicht und halten an einer Verwaltung fest, mit der sie seit Jahren unzufrieden sind.
Vor 2020 brauchte es für die Abberufung in der Regel einen wichtigen Grund. Heute kann der Verwalter jederzeit durch Beschluss mit einfacher Mehrheit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Zwei Beschlüsse, nicht einer
Ein sauberer Wechsel besteht immer aus zwei getrennten Beschlüssen: der Abberufung des bisherigen Verwalters samt Kündigung seines Vertrags und der Bestellung des neuen Verwalters samt Genehmigung des neuen Vertrags. Wer beides in einen Beschluss packt, riskiert, dass bei einem Fehler alles fällt.
Wer die Versammlung einberufen kann
Normalerweise beruft der Verwalter ein — was heikel ist, wenn es um seine eigene Abberufung geht. Deshalb kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG). Zusätzlich können Eigentümer, die mehr als ein Viertel der Eigentümer stellen, die Einberufung unter Angabe des Zwecks verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
Vorher Angebote einholen — mindestens drei
Die Versammlung muss zwischen konkreten Alternativen wählen können. Holen Sie vor der Versammlung Angebote von mindestens drei Verwaltungen ein und legen Sie sie vergleichbar nebeneinander: Leistungsumfang, Preis je Einheit, Laufzeit, was zusätzlich kostet. Ein Beschluss über eine Verwaltung, deren Vertragskonditionen niemand kannte, ist angreifbar.
Die Bestelldauer beachten
Ein Verwalter darf bei der ersten Bestellung für höchstens drei Jahre bestellt werden, bei einer Wiederbestellung für bis zu fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Seit Dezember 2023 haben Eigentümer außerdem grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 26a WEG) — mit Ausnahmen für kleine Gemeinschaften.
Die Übergabe ist der kritische Teil
Der alte Verwalter muss sämtliche Unterlagen und die verwalteten Gelder herausgeben. In der Praxis ist genau hier der Reibungspunkt: Unterlagen kommen unvollständig, verspätet oder gar nicht. Deshalb gehört in den Abberufungsbeschluss eine ausdrückliche Aufforderung zur Übergabe mit Frist. Fehlende Beschlusssammlungen sind der häufigste Mangel.
Was Sie als Gemeinschaft dabei nicht selbst machen müssen
Die neue Verwaltung kann die gesamte Kommunikation mit der alten übernehmen, die Unterlagen anfordern, auf Vollständigkeit prüfen und dokumentieren, was fehlt. Das ist unangenehme Arbeit, die niemand aus der Gemeinschaft nebenbei erledigen sollte.
Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.