Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen und Ihre Rechte
Die Eigentümerversammlung ist der einzige Ort, an dem über Ihr Eigentum verbindlich entschieden wird. Wer nicht hingeht, wird trotzdem gebunden — von den Beschlüssen derer, die da waren.
Mindestens einmal im Jahr muss eine Versammlung stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG). Sie wird vom Verwalter einberufen. Für Eigentümer entscheidend sind vor allem drei Dinge: die Einladungsfrist, die Beschlussfähigkeit und die Frage, was passiert, wenn man nicht kommen kann.
Die Einladung: mindestens drei Wochen vorher
Die Einberufungsfrist beträgt grundsätzlich drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG), sofern kein dringender Fall vorliegt. Die Einladung muss die Tagesordnung enthalten, und zwar so konkret, dass jeder Eigentümer erkennen kann, worüber abgestimmt wird. Ein Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" taugt nicht für Beschlüsse — dort gefasste Beschlüsse sind angreifbar.
Beschlussfähigkeit: seit 2020 kein Thema mehr
Früher scheiterten Versammlungen regelmäßig daran, dass zu wenige Miteigentumsanteile vertreten waren, und mussten als Zweitversammlung wiederholt werden. Seit der WEG-Reform ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig. Das beschleunigt Entscheidungen — und macht die Teilnahme wichtiger, nicht unwichtiger.
Welche Mehrheit wofür nötig ist
Der Regelfall ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das gilt inzwischen auch für die meisten baulichen Veränderungen (§ 20 WEG) — wer die Maßnahme verlangt hat oder wem sie zugutekommt, trägt allerdings die Kosten, sofern nicht besondere Voraussetzungen erfüllt sind. Eingriffe in die Teilungserklärung oder in Sondernutzungsrechte brauchen dagegen weiterhin die Zustimmung der Betroffenen.
Wenn Sie nicht kommen können: die Vollmacht
Sie können sich vertreten lassen. Wer vertretungsberechtigt ist, regelt die Teilungserklärung — manche Gemeinschaften beschränken das auf andere Eigentümer, den Verwalter oder den Ehepartner. Eine Vollmacht ohne Weisung überlässt die Entscheidung dem Bevollmächtigten; besser ist eine Weisungsvollmacht, in der Sie zu jedem Tagesordnungspunkt vorgeben, wie abzustimmen ist.
Das Protokoll und die Beschlusssammlung
Über gefasste Beschlüsse ist ein Protokoll zu erstellen. Zusätzlich führt der Verwalter eine Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), in der alle Beschlüsse fortlaufend erfasst werden. Diese Sammlung ist das Gedächtnis der Gemeinschaft — und beim Verkauf einer Einheit das Erste, wonach ein sorgfältiger Käufer fragt.
Die Anfechtungsfrist läuft ab dem Beschlusstag
Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss innerhalb eines Monats Klage erheben (§ 45 WEG). Die Frist beginnt mit der Beschlussfassung, nicht mit dem Zugang des Protokolls. Wer auf das Protokoll wartet, verliert oft entscheidende Wochen.
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