WEG-Jahresabrechnung prüfen: Die 7 häufigsten Fehler
Die Jahresabrechnung ist das einzige Dokument, mit dem Sie kontrollieren können, was mit Ihrem Hausgeld passiert ist. Die meisten Eigentümer überfliegen nur den Saldo unten rechts. Genau dort passieren die wenigsten Fehler.
Nach § 28 Abs. 2 WEG erstellt der Verwalter nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Abrechnung. Beschlossen wird dabei nicht die Abrechnung als Ganzes, sondern nur die sogenannte Abrechnungsspitze — also die Nachzahlung oder die Anpassung der Vorschüsse. Dieser Unterschied ist wichtig, wenn Sie später etwas beanstanden wollen.
1. Der Verteilerschlüssel passt nicht zur Teilungserklärung
Der häufigste und teuerste Fehler. Kosten dürfen nicht nach Gutdünken verteilt werden, sondern nach dem in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Schlüssel. Typischer Fall: Heizkosten werden nach Miteigentumsanteilen statt nach Verbrauch abgerechnet, obwohl die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt. Prüfen Sie einmal im Jahr, ob der angewandte Schlüssel dem entspricht, was in Ihrer Teilungserklärung steht.
2. Zuführung und Entnahme der Erhaltungsrücklage fehlen
Die Erhaltungsrücklage muss in der Abrechnung getrennt ausgewiesen werden: Anfangsbestand, Zuführungen, Entnahmen, Endbestand. Fehlt einer dieser Posten oder stimmt die Rechnung nicht auf den Cent, ist die Abrechnung angreifbar. Achten Sie auch darauf, dass Entnahmen tatsächlich durch einen Beschluss gedeckt sind.
3. Kosten und Zahlungen werden vermischt
Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Maßgeblich ist, was im Abrechnungsjahr tatsächlich geflossen ist — nicht, was rechnerisch angefallen wäre. Eine Handwerkerrechnung aus dem Dezember, die erst im Januar bezahlt wurde, gehört ins Folgejahr. Wer hier periodengerecht abgrenzt, macht es zwar betriebswirtschaftlich sauber, aber formal falsch.
4. Instandhaltung und Instandsetzung sind falsch zugeordnet
Laufende Kosten trägt die Gemeinschaft aus dem Hausgeld, größere Erhaltungsmaßnahmen werden üblicherweise aus der Rücklage bezahlt. Wird eine Dachsanierung einfach über das laufende Hausgeld abgerechnet, verschiebt das die Belastung zwischen Eigentümern erheblich — vor allem wenn zwischenzeitlich jemand verkauft hat.
5. Die Einzelabrechnung lässt sich nicht auf die Gesamtabrechnung zurückführen
Jede Position Ihrer Einzelabrechnung muss sich aus der Gesamtabrechnung herleiten lassen. Wenn Sie den Weg von der Gesamtsumme über den Verteilerschlüssel bis zu Ihrem Anteil nicht nachvollziehen können, ist die Abrechnung nicht ausreichend aufbereitet — und Sie haben ein Recht darauf, dass sie es ist.
6. Belegeinsicht wird erschwert oder verweigert
Sie haben ein Recht auf Einsicht in die Belege. Eine Verwaltung, die Einsicht nur unter erschwerten Bedingungen gewährt — einzelner Termin am anderen Ende des Landkreises, nur zu Bürozeiten, keine Kopien — erfüllt diese Pflicht faktisch nicht. Fragen Sie nach digitaler Bereitstellung.
7. Die Abrechnung kommt zu spät
Eine feste gesetzliche Frist auf den Tag gibt es nicht, die Rechtsprechung verlangt aber eine Erstellung in angemessener Zeit nach Jahresende — üblicherweise innerhalb von drei bis sechs Monaten. Wenn die Abrechnung für ein Jahr erst im Herbst des Folgejahres kommt, ist das kein Detail, sondern ein Symptom.
Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.